- Nesta matéria, explicamos quais são os principais benefícios dos títulos securitizados de projetos imobiliários para os gestores de fundos e ativos, como diversificação e liquidez.
- O conteúdo é voltado para administradores de fundos interessados em montar estratégias que vão além dos títulos convencionais e das ações.
- A FlexFunds oferece um programa de securitização de ativos para desenvolver títulos securitizados e melhorar a liquidez das estratégias de investimento. Para mais informações, não hesite em entrar em contato com nossos especialistas.
Independentemente das condições macroeconômicas globais, o mercado imobiliário sempre está entre os maiores e mais importantes do mundo. O desafio das incorporadoras focadas em projetos de grande escala é o acesso a capital significativo. Os métodos tradicionais de financiamento, como os empréstimos bancários, nem sempre oferecem a flexibilidade ou o volume necessário.
Felizmente, entre as soluções, destacam-se os títulos securitizados, que costumam ser adquiridos por gestores de fundos que administram grandes capitais, devido aos múltiplos benefícios que oferecem.
A importância dos títulos securitizados
Os títulos securitizados são instrumentos financeiros de dívida lastreados por uma determinada cesta de ativos subjacentes.
No setor imobiliário, esses ativos podem ser empréstimos hipotecários, imóveis que gerem receita com aluguel ou propriedades subvalorizadas ou em construção, com potencial de valorização ao longo do tempo.
Os títulos são estruturados por meio de um processo de securitização, realizado por empresas como a FlexFunds, que converte a carteira de ativos subjacentes em bankable assets. Ou seja, títulos com seus próprios códigos ISIN/CUSIP que podem ser facilmente adquiridos por meio de contas de corretoras existentes via Euroclear.
Dessa forma, os títulos securitizados oferecem quatro grandes vantagens para os gestores.
Diversificação
Os administradores de ativos poderão montar estratégias mais diversificadas, uma vez que os títulos securitizados imobiliários, por serem compostos por imóveis, apresentam menor correlação com títulos tradicionais e ações.
Por exemplo, de acordo com a JP Morgan Asset Management, ao longo da história, o setor imobiliário demonstrou uma correlação baixa ou até negativa com o S&P 500. Além disso, mesmo que as correlações entre esses grupos de ativos tendam a convergir durante recessões, elas geralmente se invertem de forma rápida e acentuada.
Considerando essas características, um grupo de especialistas realizou uma pesquisa rigorosa com 40 anos de dados, publicada no Journal of Risk and Financial Management, que chegou a conclusões interessantes.
Especificamente, foi detalhado que adicionar imóveis locais e estrangeiros a um portfólio melhora significativamente a relação risco-retorno, dado que as propriedades nos Estados Unidos e em outros países apresentaram correlações de 0,65 e 0,57 com a renda variável americana, respectivamente.
Além disso, o estudo comparou três configurações de portfólios e concluiu que o mais diversificado, que inclui imóveis estrangeiros, ofereceu os melhores resultados. Essa carteira reduziu o risco, diminuindo seu desvio padrão de 15% para 10,3%, e aumentou seu retorno máximo de 12% para 17,2% ao ano.
Proteção contra a inflação
Por outro lado, a rentabilidade imobiliária, acessível por meio dos títulos securitizados, costuma ser maior em ambientes inflacionários, uma vez que os custos mais altos se refletem nos preços dos aluguéis. Além disso, em épocas de inflação, os valores das propriedades, tanto residenciais quanto comerciais, também tendem a subir.g inflationary periods, the values of both residential and commercial properties also tend to increase.
Estabilidade
Já os títulos securitizados de projetos imobiliários tendem a apresentar menor volatilidade, justamente por estarem vinculados a ativos subjacentes mais estáveis.
Uma clara demonstração dessa diferença foi observada no início da pandemia de COVID-19. Especificamente, o preço médio dos imóveis nos Estados Unidos caiu 3,4% entre o primeiro e o segundo trimestre de 2020. Já o S&P 500 despencou cerca de 33% no mesmo período, segundo dados da Universidade de Nova York.
Além disso, a estabilidade dos imóveis é reforçada pela geração de renda. “Um imóvel residencial ou comercial bem localizado pode proporcionar um fluxo de caixa constante por meio das receitas de aluguel, enquanto a própria propriedade se valoriza com o tempo. Isso permite aos investidores se beneficiarem tanto da renda contínua quanto das possíveis mais-valias ao vender o imóvel”, destaca a IP Global.
Liquidez
Por fim, o ponto mais forte dos títulos securitizados é sua alta liquidez. Ao executar o processo de securitização, os projetos imobiliários que se transformam nesses títulos podem ser comprados e vendidos com muito mais facilidade do que pelos métodos tradicionais de resgate e subscrição.
Dessa maneira, o incorporador por trás das unidades pode obter financiamento na emissão dos títulos, e o gestor de fundos interessado em participar do investimento pode entrar e sair da proposta sem complicações e com menor risco de operar com preços desfavoráveis.
“Os ativos líquidos costumam ser menos voláteis, ou seja, apresentam menor variação nos preços. Por serem menos voláteis, são considerados menos arriscados, já que há menos probabilidade de queda acentuada em seus preços e menor incerteza quanto à sua valorização”, explicam os especialistas da Balanz Capital
Encerramento
Por todos esses motivos, os títulos securitizados tornam-se uma opção viável para os gestores de ativos que buscam participar do mercado imobiliário, mas com benefícios adicionais.
Para mais informações sobre o programa de securitização de ativos da FlexFunds, não hesite em entrar em contato com nossa equipe de especialistas. Ficaremos felizes em ajudar!
Fontes:
- https://www.globenewswire.com/news-release/2025/01/27/3015707/0/en/Real-Estate-Market-Size-to-Hit-USD-7-84-trillion-by-2033-Straits-Research.html
- https://am.jpmorgan.com/us/en/asset-management/adv/insights/market-insights/guide-to-alternatives/portfolio-discussions-direct-real-estate/
- https://www.mdpi.com/1911-8074/17/4/160
- https://www.investopedia.com/ask/answers/052015/which-has-performed-better-historically-stock-market-or-real-estate.asp
- https://www.ipglobal-ltd.com/insights/real-estate-vs-stocks-why-global-property-remains-a-safe-investment/
- https://balanz.com/balanz-university/que-es-la-liquidez/
