Os fundos de investimento imobiliário são um instrumento que tem características de renda fixa e variável para investir no setor imobiliário, mas sem a necessidade de comprar diretamente uma propriedade. Este tipo de fundo tem diferentes formas de pagar rendimentos ou dividendos a seus investidores. A FlexFunds explica abaixo quais são elas:
Este tipo de instrumento, listado em bolsa, é implementado com a finalidade de promover o desenvolvimento de projetos imobiliários ou a aquisição dos mesmos no âmbito residencial ou comercial, gerando liquidez aos investidores por meio dos rendimentos provenientes do arrendamento ou do ganho de capital gerado por parte destes.
Tais veículos oferecem exposição ao mercado imobiliário sem ter de investir diretamente nele, são administrados por uma instituição de crédito e, de acordo com as normativas vigentes, devem distribuir entre 90% (nos EUA) e 95% (em países como o México) de suas utilidades antes de impostos – calculadas pelas autoridades fiscais – ao final de um ano.
Em termos práticos, os investidores adquirem um tipo de título acionário que é conhecido como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que lhe dá ao titular uma garantia e direito a receber as distribuições ou rendimentos, como é conhecido no mundo dos FIIs, que correspondam por essa fração de propriedade.
Os FIIs, por sua vez, agrupam esse capital de diversos investidores e, com estes recursos, são realizadas as operações traçadas em bens imóveis, seja em complexos de apartamentos, hotéis, centros comerciais, entre outros. Seus pares nos EUA, conhecidos como Real Estate Investment Trust (REIT), estão obrigados a investir 75% de suas receitas em bens imóveis. Além disso, igual porcentagem de suas receitas deve provir do arrendamento ou venda destes ativos.
Mas como os FIIs pagam rendimentos ou dividendos?
No negócio dos fundos de investimento imobiliário existem os de capital, que investem diretamente em bens imóveis e obtêm rentabilidades derivadas do aluguel, da venda ou da geração de dividendos. E estão também os que investem em hipotecas e obtêm interesses por estas operações. E na terceira instância estão os híbridos, que combinam aspectos de ambos e tentam gerar rentabilidades aplicando estratégias dos dois.
Os fundos de investimento imobiliário ou FIIs podem gerar pagamentos por meio de seu resultado fiscal, depois de realizar as cobranças provenientes dos ganhos de capital e aplicar os descontos às despesas correspondentes por sua operação.
Neste caso, são gerados pagamentos aos titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), o que na maioria dos casos se traduzem receita constante para os investidores. No entanto, o broker geralmente retém 30% da quantia distribuída por conceito de impostos.
Também é possível gerar pagamentos através do reembolso de capital, que é gerado por meio das chamadas perdas artificiais no fundo sendo, portanto, esta operação isenta do pagamento de impostos. Para fazer isso, os FIIs apelam a um conceito contábil conhecido como depreciação, que faz referência à perda de valor de um conjunto de ativos ao longo do tempo.
No caso dos FIIs, esta depreciação é fundamentada no desgaste dos imóveis ao longo de sua vida útil, sendo esta muito mais longa que a de outros tipos de bens, como os de tecnologia (celulares, computadores e outros dispositivos que perdem valor no tempo). Em todo o caso, isto é considerado uma saída de dinheiro (despesa) e, portanto, é factível que seja subtraída de suas receitas com fins tributários.
Em termos fiscais, a compra de bens imóveis anteriores pode ser deduzida de suas utilidades como se fossem gastos. Daí que os 95% que estes fundos podem pagar de suas utilidades é o resultado desta série de deduções (entre as despesas reais e as possíveis) e as receitas. Por isso, e dada a complexidade de sua estrutura, não se fala de ganhos, mas de fluxo de caixa das operações (Funds From Operation ou FFO, em inglês).
É assim que todo o dinheiro gerado pelos FIIs em eficiências fiscais pode ser reembolsado aos acionistas, dependendo do fundo, cujo comitê técnico decidirá sobre este tipo de distribuição.
Além disso, dentro do negócio também podem ser realizados pagamentos utilizando como moeda de troca mais frações ou CRI de uma determinada propriedade, uma operação que está isenta do pagamento de impostos sob determinadas condições impostas pelas autoridades financeiras em cada mercado como que o certificado tenha liquidez.
Um ponto importante é que, diferentemente das ações tradicionais, o preço dos CRI se mantém após o pagamento do rendimento aos investidores, enquanto nos títulos da bolsa cada vez que se paga dividendos se produz uma saída de dinheiro da empresa e, portanto, geralmente a ação cai.
Com este panorama, os FIIs são uma alternativa para entrar nos investimentos no setor imobiliário a menores custos, com benefícios fiscais e diversificação. No entanto, não estão blindados contra a volatilidade nos mercados e aos altos custos administrativos. Antes de entrar no negócio, é importante assessorar-se, entender bem o modelo e comparar os riscos em um momento no qual a indústria de bens imóveis também enfrenta os ventos turbulentos de uma recessão mundial e a dinâmica de compra e venda se encontra impactada. Consequentemente, o melhor é analisar o mercado e tomar decisões baseadas na realidade atual da economia, pesando as vantagens e desvantagens de cada instrumento.
