Os fundos de investimentos imobiliários ou mais conhecidos como REIT (Real Estate Investment Trust) podem ser uma alternativa para começar a gerar rendimentos derivados do mercado imobiliário sem precisar investir diretamente em uma propriedade. Mas quais são as vantagens e desvantagens deste instrumento?
Embora suas origens remontam à década de 1960, este tipo de instrumento de investimento recebeu mais atenção nos últimos anos e se posicionou como uma alternativa importante no setor imobiliário. Os REITs são um tipo de fundo constituído através de uma sociedade cotada em bolsa e que possui diversos ativos no setor imobiliário a fim de obter rendimentos destes por meio, por exemplo, de seu aluguel.
A cesta de ativos que integram um fundo REIT inclui desde escritórios e imóveis residenciais até centros comerciais, hotéis e propriedades de uso industrial. Estas sociedades devem investir, pelo menos, 75% de seus ativos em bens imobiliários e para se constituir devem ter um mínimo de 100 acionistas, de acordo com IG.
Seu papel tem sido fundamental para que mais investimentos possam ter exposição no setor imobiliário e gerar rendimentos derivados de projetos de importante projeção, sem precisar ser sócios diretos dos mesmos.
Através dos REITs, os investidores adquirem pacotes de ações destas sociedades cotadas em bolsas e os administradores profissionais do fundo se encarregam da gestão destes bens para gerar estas rentabilidades.
Quais são os tipos de REIT que existem e como participar deles?
No negócio dos fundos de investimentos em bens imóveis, existem três categorias principais a considerar: os REIT focados em investimentos em propriedades, os especializados em financiamentos imobiliários e os mistos.
Os REITs que investem em propriedades são talvez os mais populares e se concentram principalmente em administrar bens para obter rendimentos do aluguel destes ou dos ganhos de capital das vendas.
Os REITs de financiamento imobiliário oferecem financiamento para o desenvolvimento de bens imóveis e produzem lucros a partir dos juros gerados por estes empréstimos. E os mistos desenvolvem os dois esquemas para oferecer retornos aos acionistas por meio das propriedades ou dos financiamentos.
Algumas das opões para investir neste instrumento incluem os fundos de investimento especializados ou os ETFs, os quais apontam para “replicar os resultados de investimento de um índice composto por fundos fiduciários de investimento em bens imóveis”, tal como explica a empresa de gestão de investimento estadunidense BlackRock. Além disso, é possível começar a investir por meio da compra diretamente das ações do REIT.
REIT: Que rendimentos geram?
Embora os REITs tenham se caracterizado nas últimas décadas por oferecer rendimentos atrativos, é preciso considerar que estão diretamente relacionados com os mercados por serem um ativo financeiro e, consequentemente, são mais suscetíveis à volatilidade destes ante um investimento tradicional em bens imóveis.
Por outro lado, os REITs se destacam por oferecer uma importante liquidez aos investidores e, em mercados como os EUA, estes fundos devem distribuir pelo menos 90% da sua receita líquida anual por meio de dividendos aos distintos acionistas, de acordo com a regulamentação definida nesse país. Graças a isso, os REITs contam com certas vantagens em matéria tributária, pois estas sociedades estão geralmente isentas de pagamento de impostos de pessoa jurídica. Estima-se que os REITs geram, em média, rendimentos absolutos e relativos anuais de 11% nos EUA, enquanto globalmente este índice pode se situar em 7,9% graças a “modelos comerciais estáveis”, centrados em “adquirir e desenvolver ativos de alta qualidade que geram receita recorrente vinculada a arrendamentos”, de acordo com uma análise da empresa estadunidense de gestão de investimentos Cohen & Steers.
Quanto cresce este negócio?
De acordo com a National Association of Real Estate Investiment Trusts (Nareit), até o final de 2022, os REITs dispunham de 4,5 trilhões de dólares em ativos imobiliários brutos nos EUA e eram donos de mais de 535 mil bens nesse país.
Os fundos REIT, que contribuíram com aproximadamente 3,2 milhões de empregos em turno integral nos EUA em 2021, também ajudam a financiar 1,7 milhões de residências nesse mercado.
O tamanho do negócio pode ser dimensionado com a capitalização de mercado dos REITs cotados nos EUA que se estima em 1,4 trilhões de dólares, de acordo com os números da Nareit. Esta associação destaca que, apesar de um panorama econômico mais desafiador para 2023, este negócio demonstrou ser resiliente.
De acordo com seu relatório de perspectivas para 2023, “os REITs estão bem posicionados para navegar na incerteza econômico e do mercado”. As experiências do passado mostraram que este tipo de instrumento superou em rendimento os bens imobiliários privados antes e durante um cenário de recessão. Além disso, na Nareit identificam que atualmente “o rendimento operacional dos REITs acompanha o ritmo da inflação”.
Com este panorama, alguns especialistas opinam que os REITs podem ser uma opção interessante no caso de investidores que estão à procura de um instrumento que ofereça liquidez e lhes permita diversificar sua carteira, sem precisar se preocupar com a compra e administração destes bens imóveis. Ao mesmo tempo, em conjunturas como a atual, podem servir como escudos contra a inflação em um momento no qual o preço dos aluguéis também responde a esta dinâmica dos preços ao estar indexado, em muitos casos, ao IPC.
No entanto, como em qualquer tipo de investimento, é preciso estar atentos aos riscos associados à flutuação natural dos mercados, à frequência na qual receberão a receita, entre outros aspectos que devem ser considerados e estudados para aproveitar da melhor forma as vantagens oferecidas pelos REITs.
Fontes:
- https://economictimes.indiatimes.com/markets/stocks/news/the-relationship-between-economy-stock-market/articleshow/96878611.cms?from=mdr
- https://www.blackrock.com/mx/intermediarios/productos/239482/ishares-cohen-steers-reit-etf
- https://www.cohenandsteers.com/insights/strong-foundations-the-case-for-real-estate-securities/
