Considerado un instrumento híbrido al tener características de renta fija y variable, las FIBRAS permiten adquirir participaciones en bienes inmobiliarios sin tener que comprar uno directamente, sirviendo como puerta de entrada para más personas que permanecían aisladas de dichas inversiones.
El sector inmobiliario se impone como una alternativa de diversificación del portafolio tanto de los gestores de activos como de los inversores, ofreciendo diferentes tipos de exposición de acuerdo a su perfil de riesgo en bienes raíces residenciales o comerciales.
Considerando este aspecto, los inversores pueden realizar inversiones directas apostando a valorizaciones futuras de esos inmuebles u obtener exposición a través de diferentes vehículos que les pueden ayudar a maximizar su capital en medio de las altas fluctuaciones de las monedas en diferentes mercados.
La firma estadounidense FlexFunds, que se especializa en desarrollar vehículos de inversión independientes, explica que una de las opciones para quienes no invierten directamente en bienes raíces son los llamados Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRA), que básicamente son un puente para el financiamiento de activos inmobiliarios a través de la emisión de certificados en el mercado bursátil.
Las FIBRAs permiten que distintos perfiles de inversores tengan exposición en el mercado inmobiliario independientemente de que cuenten con el capital para adquirir directamente dichos activos, dado que se encargan de agrupar el dinero de varios de ellos para realizar inversiones en el sector y generar rentabilidades en una diversidad de bienes inmobiliarios que pueden ir desde oficinas hasta centros comerciales.
Una de las ventajas de dicho instrumento, además de la liquidez que ofrece y la diversificación de los portafolios, es que se le considera uno de los más defensivos en tiempos de volatilidad como los actuales dada su baja correlación con las fluctuaciones de precios de otro tipo de activos.
“Son vehículos que tienen la particularidad de recibir flujos constantes de recursos, por los compromisos de arrendamiento de mediano y largo plazos que tienen adquiridos con sus inquilinos”, resalta al respecto un análisis de un experto de la compañía de servicios profesionales Deloitte.
Detrás de la estructuración de dichas estrategias está FlexFunds, que contribuye a simplificar los procesos para invertir en bienes raíces y facilitar la captación de capital por medio de su programa Flex Private Program, enfocado especialmente en el sector inmobiliario.
Dicho programa les permite tanto a los desarrolladores como a los gestores y a los fondos inmobiliarios ampliar y simplificar la distribución de sus estrategias, accediendo a inversores internacionales de una manera eficiente y escalable. Entre las principales ventajas destaca el acceso a la banca privada mundial, así como la exposición a instrumentos de inversión tanto de capital como de deuda a través de un título listado en Euroclear, entre otras.
¿Cómo invertir en FIBRAs?
Para invertir en FIBRAs lo primero que se debe hacer es identificar la entidad que cuente con dichos instrumentos y evaluar si las estrategias que proponen se amoldan a su perfil de riesgo, por lo que hay que considerar factores que van desde las ventajas que ofrecen hasta los costos asociados por los servicios, según explica la entidad financiera española BBVA.
Una vez se complete esta tarea el inversor debe firmar el contrato, adquirir los títulos (o participaciones) y posteriormente transferir el capital a la fiduciaria, que básicamente actúa como administradora y propietaria de dichos inmuebles, por lo que sobre esta recaen las responsabilidades legales y el deber de distribuir las rentabilidades generadas.
Por último, se considera importante que los inversores hagan un seguimiento constante del desempeño de las FIBRAs para determinar si se está cumpliendo con las metas propuestas, por lo que es clave analizar los informes de resultados que cada trimestre deberían presentar dichas organizaciones.
Los pares estadounidenses de las FIBRAs son los grupos de inversión en activos inmobiliarios (REITs), que son sociedades que cotizan en bolsa y generan rentabilidades por medio de la administración de bienes raíces.
De acuerdo a información de la firma de inversión social y de corretaje de activos eToro, los REITs han llegado a superar acciones a largo plazo. “Entre 1972 y 2019, por ejemplo, el índice FTSE NAREIT generó una rentabilidad del 13,3% anual. Eso fue más alto que el rendimiento del índice S&P 500, que entregó un rendimiento del 12,1% anual”, indica.
Un panorama de oportunidades
Las turbulencias económicas provocadas por el período de postpandemia llevaron a que más inversores busquen refugio en el sector inmobiliario, que además de asegurar el capital en medio de la fuerte devaluación de las monedas en los mercados emergentes puede contribuir a maximizarlo en el largo plazo en medio del acelerado ritmo de crecimiento de inflación, de acuerdo a diversas fuentes.
De acuerdo a estimaciones de Statista, el tamaño del mercado inmobiliario global podría saltar de los US$10.000 millones previstos en el 2022 a los US$14.600 millones en 2030 con el impulso de los segmentos industriales y comerciales principalmente, a medida que el gasto público en infraestructura también vaya al alza.
La vuelta a la prespecialidad tras el golpe de la pandemia significó un resurgimiento de muchos segmentos en el sector inmobiliario, entre los que destacan particularmente las oficinas, los hoteles y el comercio minorista.
La pandemia generó transformaciones profundas en el sector inmobiliario, pero el regreso a la normalidad luego de los extensos confinamientos trajo consigo nuevas tendencias que despiertan el apetito de los inversores ante nuevas oportunidades que son soportadas en la actualidad en el modelo de trabajo híbrido y colaborativo.
Y aunque las políticas monetarias ya se han endurecido en muchos mercados, la demanda ha resistido a los vientos en contra con lo que “los bienes raíces comerciales han tenido éxito en 2022” y “la perspectiva general de la industria sigue siendo positiva de cara a la segunda mitad del año”, según un reciente informe firmado por el director de Bienes Raíces Comerciales de JP Morgan Chase, Alfred Brooks.
Con este panorama se tiene que la dinámica del sector inmobiliario se mantiene firme a pesar de los retos que se trazan para los próximos meses ante los vientos de recesión en economías desarrolladas como la de EE.UU., por lo que los gestores de activos e inversores en general apuntan a diversificar sus carteras para buscar los mayores rendimientos posibles en un entorno que al igual que desafíos podría traer muchas oportunidades.
Fuentes:
- https://www.jpmorgan.com/commercial-banking/insights/2022-midyear-commercial-real-estate-outlook
- https://www2.deloitte.com/mx/es/pages/dnoticias/articles/invertir-en-fibras.html
- https://www.bbva.mx/educacion-financiera/ahorro/invertir-en-fibras.html
- https://www.etoro.com/news-and-analysis/investing/consider-reits-for-your-portfolio/
