- Los Fibras inmobiliarias deben garantizar en su estructuración un horizonte de inversión claro y deben centrarse en bienes raíces que tengan como fin el arrendamiento.
- A pesar de los desafíos globales causados por la inflación y el aumento de tasas de interés, los Fibras inmobiliarias han demostrado resiliencia.
- FlexFunds desempeña un papel esencial al posibilitar la conversión de activos, como los Fibras, en productos listados en bolsa (ETP).
En el amplio espectro de las inversiones inmobiliarias, los fideicomisos de inversión en bienes raíces o Fibras son una de las opciones más comunes dentro de las carteras de los gestores de activos, quienes apelan a este tipo de vehículos para la diversificación de portafolios y ofrecer exposición indirecta a sus clientes en este tipo de estas alternativas.
Los Fibra son un tipo de vehículo de inversión que cotiza en bolsa y que les permite a los inversores adquirir participaciones en propiedades, sin tener que preocuparse por las tareas de administración y sus costos asociados.
Los rendimientos de esta clase de instrumento de inversión se generan por medio de los ingresos derivados de la gestión de este tipo de propiedades, como por ejemplo los contratos de arrendamiento y la valorización de los mismos, explica FlexFunds, un proveedor líder para gestores de activos en el diseño y emisión vehículos de inversión.
¿Cómo se estructuran los Fibra?
Este tipo de vehículos de inversión se estructuran a modo de títulos representativos o certificados, que son adquiridos por los inversores para convertirse en dueños virtuales de una canasta diversa de propiedades, que van desde los bienes raíces comerciales, hasta los residenciales e industriales.
Los Fibra se caracterizan justamente por generar una liquidez constante y ser un instrumento híbrido, pues combina en su estructuración elementos de la renta fija y variable, permitiendo diversificar el portafolio y mitigar riesgos.
En términos simples, los Fibras inmobiliarias deben garantizar en su estructuración un horizonte de inversión claro y deben centrarse en bienes raíces que tengan como fin el arrendamiento, bien sea que hayan adquirido o construido desde cero una propiedad.
Los Fibras se constituyen con el dinero de los diversos inversionistas para adquirir distintos tipos de bienes inmobiliarios como apartamentos, hoteles o centros comerciales, que generarán rendimientos por arrendamiento y la plusvalía.
Asimismo, deben invertir un 70% de sus activos en bienes raíces y distribuir un 95% de su utilidad anual entre los propietarios de los certificados, de acuerdo con la información de la consultora Deloitte.
FlexFunds se constituye como un actor clave en la evolución de las estrategias de inversión inmobiliaria al permitir la conversión de activos como los Fibra en productos listados en bolsa conocidos como Exchange Traded Products (ETP).
Esto no solo ofrece una mayor liquidez para los inversores, sino que también facilita la captación de capital, especialmente de inversores internacionales. Por medio de su estrategia Flex Private Program, simplifica el proceso de inversión en bienes raíces y brinda acceso a la banca privada mundial, permitiendo a los participantes ampliar su alcance y atraer inversores de todo el mundo.
“Se trata de una solución de FlexFunds que permite a los desarrolladores, gestores y fondos de bienes raíces transformar activos ilíquidos en valores mobiliarios que presenten una mayor liquidez y una negociación más accesible”, explica.
El rol en la diversificación de portafolios
Invertir directamente en una propiedad hotelera o comercial generalmente es una alternativa limitada a los inversores con alto capital, pero instrumentos como los Fibra abren el tablero a más participantes en el mercado inmobiliario a bajos montos.
En tiempos de alta inflación como los actuales y de volatilidad en los mercados, los gestores de inversión y sus clientes suelen resguardarse en activos considerados de menor riesgo y en algunos casos verse beneficiados por un contexto de alza de precios.
En el caso puntual de los Fibra, generalmente los contratos de arrendamiento se pactan bajo el acuerdo de que estos subirán acorde a la inflación, por lo que en un entorno como el actual los administradores de estas propiedades pueden verse beneficiados.
Precisamente, la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Nareit, por sus siglas en inglés), destaca que históricamente han tenido un desempeño superior al promedio durante períodos de inflación como los que se afrontan en la actualidad.
Este vehículo permite a los inversores participar en el mercado inmobiliario de manera indirecta. En el mundo se contabilizan más de mil fideicomisos de inversión en bienes raíces que se distribuyen en 40 países.
En un entorno macroeconómico desafiante, los gestores también apelan a la diversificación de la cartera de activos para mitigar el riesgo y ampliar su alcance en la banca internacional.
Acorde a la experiencia de los programas de FlexFunds, la capacidad de convertir activos inmobiliarios en productos listados en bolsa no solo mejora la liquidez y la accesibilidad para los inversores, sino que también ofrece a los gestores y desarrolladores una vía eficiente para ampliar su alcance global.
Con los Fibras se busca la diversificación en tanto que este tipo de instrumentos invierten en distintos tipos de propiedades y en diferentes sectores de la economía, que convergen en el hecho de que tienen la capacidad de generar ingresos estables y recurrentes.
Asimismo, los Fibras se enfocan en proyectos en diferentes ubicaciones o geografías, por lo que también ofrecen diversificación desde esta perspectiva para blindarse de situaciones puntuales que puedan darse en el contexto del sector inmobiliario de un país determinado.
Los Fibras en un contexto de altas tasas de interés
A pesar de los choques globales provocados por la inflación y la consecuente subida de las tasas de interés por parte de los bancos centrales para contenerla, este tipo de instrumentos de inversión en el sector inmobiliario se han mantenido resilientes.
El período global de tasas de interés altas ha estado marcado principalmente por el encarecimiento del crédito y, por tanto, mayores dificultades para la adquisición de propiedades, al mismo tiempo que los inversores prefieren decantarse por la renta fija para resguardarse y aprovechar los tipos.
Este tipo de vehículos de inversión también han sentido el efecto de unas mayores tasas de interés por el hecho de que deben asumir tasas de dividendo más atractivas y probablemente menos flujos de inversión en un momento en el que compiten con otras alternativas como los bonos.
Nareit destaca en un reciente informe que, a medida que la Reserva Federal llegue al final de su ciclo de ajuste, este tipo de instrumentos “probablemente comenzarán a recuperarse en 2024” y destaca que el desempeño experimentado tanto en octubre como noviembre puede comenzar a generar vientos a favor para el 2024. Para la entidad, esto puede “ser una señal de que, como en períodos anteriores de ajustes de política monetaria, el final del ciclo de aumento de tasas presagiará un período de desempeño superior” para estos vehículos de inversión.
Fuente:
- https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/mx/Documents/bienes-raices/FIBRAs_Resumen_Ejecutivo_2014.pdf
- https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/how-rising-interest-rates-have-affected-reit-performance
- https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/2024-reit-performance-outlook
